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佛山市法制局关于公开征求《佛山市住宅物业管理条例(草案征求意见稿)》的公告

发表时间:2015-09-02  发表单位:市法制局   字号:   | 打印

为了规范住宅物业管理活动,维护业主、物业服务企业的合法权益,加强基层治理和社区管理,营造和谐、安全、文明、整洁的居住环境,我市将住宅物业管理纳入2015-2016年的地方性法规立法工作计划。目前,市住建管理局已起草《佛山市住宅物业管理条例(草案征求意见稿)》,现公开征求意见。

公众的意见或建议请于2015年108日前向市法制局提交。具体途径如下:

1.邮寄至佛山市岭南大道北12号16号楼佛山市法制局法规科(邮政编码:528000);

2.传真:83320712—1;

3.电子邮箱:fagui@fzj.foshan.gov.cn;

提交意见请留下姓名和联系方式,以便作进一步联系。

 

                                  佛山市法制局

                                  201592

 

 

佛山市住宅物业管理条例

草案征求意见稿)

 

第一章 总则

第一条 目的、依据和适用范围

为了规范住宅物业管理活动,维护业主、物业服务企业的合法权益,加强基层治理和社区管理,营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理,适用本条例。

第二条  物业管理的概念和管理原则

本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理应纳入居民社区管理体系,遵循政府监管、市场主导、社会参与、居民自治的原则,发挥政府、社区和业主的监督作用,促进居民社区的治理稳定,改善人民群众的居住环境和提高生活质量。

第三条 主要行政管理部门的职责

市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,区房地产行政主管部门负责本区物业管理活动的监督管理工作。房地产行政主管部门履行下列职责:

(一)物业服务企业和从业人员的监督管理;

(二)业主大会和业主委员会物业管理活动的业务指导与监督管理;

(三)物业使用和维护的监督管理;

(四)住宅专项维修资金归集、使用的指导与监督;

(五)物业管理方面的其他监督管理职责。

第四条 区政府街道办事处的职责

各区人民政府应当建立物业管理综合协调监管机制,对物业管理的监督管理工作给予人员和经费保障,组织相关行政管理部门和单位部署、推进、协调辖区内物业管理各项工作,重点落实街道办事处(镇人民政府)在物业管理工作中的主体责任。

街道办事处(镇人民政府)负责对本行政区域内物业管理活动的监督管理,主要履行下列职责:

(一) 指导和监管业主大会和业主委员会的组建和日常工作;

(二) 负责业主委员会、公共收益使用情况、住宅专项维修资金使用情况的备案;

(三) 具体落实物业使用和维护的监督和管理;

(四) 住宅专项维修资金使用的监督;

(五) 协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷;

(六) 统筹有关行政管理部门进入物业管理区域行使行政职能;

(七) 物业管理方面的其他监督管理职责。

街道办事处(镇人民政府)和居(村)民委员会应配备适当数量的物业管理工作人员。

第五条 主要行政管理部门职责和分工

全市各级人民政府相关行政管理部门在各自职责范围内,做好物业管理区域内的有关工作。

价格管理部门对物业服务收费进行监督管理。

规划管理部门负责物业管理区域内的车位、车库的规划工作,对擅自改变物业使用功能、改变房屋外立面、非法搭建等违法行为予以认定。

城市管理部门负责查处物业管理区域内社会生活噪音污染、建筑施工噪声污染、饮食服务业油烟污染、向大气排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体等违法行为,查处破坏房屋外立面、违法设置户外广告、非法搭建、违规装修、擅自改变物业使用功能、乱摆卖违法行为等。

公安部门负责指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案,督促物业服务企业落实相关管理制度;配合流动人员和出租屋管理职能部门,做好物业管理区域内流动人口和出租房屋的管理工作;对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制措施;打击物业管理服务中的欺行霸市行为等。

环境保护管理部门负责依法查处物业管理区域内废水、废渣、固体废物、有毒有害废物、噪声、振动、辐射放射等行为。

园林绿化管理部门负责依法查处物业管理区域内侵占、破坏绿地等行为。

质量技术监督部门负责物业管理区域内的电梯、公共游乐设施的安全监督管理等工作。

公安消防部门负责物业管理区域内的消防安全监督管理工作。对物业管理区域内遵守消防法律、法规的情况依法进行日常监督检查;负责督促物业服务企业对共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务等。

工商行政管理部门负责物业管理区域内的违法经营、虚假广告、侵害消费者权益等行为的查处等。

人口与计划生育管理部门负责物业管理区域内的人口与计划生育工作。

卫生防疫部门负责物业管理区域内的除四害、疾病防疫等工作。

民政部门、社工部门依职能负责指导监督居(村)民委员会履行物业管理的相关职责。

第六条 居(村)民委员会的职责

居(村)民委员会负责辖区内物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作。居(村)民委员会对辖区内物业管理活动履行下列职责:

(一)组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会;

(二)组织、指导业主委员会的换届选举工作;

(三)指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动,协调处理辖区内物业管理的日常事务;

(四)协助有关行政部门对物业管理活动进行监督;

(五)依法协调处理物业管理纠纷;

(六)法律、法规规定的其他职责。

第七条 物业服务企业的职责

物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定,为业主提供服务,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,并配合政府有关部门、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会开展社区服务等相关工作,配合有关行政管理部门进入物业管理区域行使行政职能。

第八条 行业协会

行业协会由物业服务企业组成的社会团体法人,是物业管理行业自律组织。行业协会接受民政部门和房地产行政主管部门的业务指导和监督管理。

 

第二章  业主、业主大会、业主委员会

第一节  一般规定

第九条 业主和物业使用人的概念

业主是指房屋的所有权人。

基于买卖、赠与、征收补偿等旨在转移建筑物所有权的民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的房屋买受人,可以认定为业主。

物业使用人,是指房屋的承租人和实际居住人。

第十条 业主的权利和义务

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金(以下简称住宅专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中,应履行下列义务:

(一)遵守业主管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)交纳住宅专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第十一条 业主大会和业主委员会

业主依法成立业主大会,选举业主委员会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行职责。

第十二条 物业管理区域

物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要聘请物业服务企业实施物业管理的,由街道办事处(镇人民政府)征求相关业主意见后,确定物业管理区域。

对物业管理区域划定有争议的,物业所在地的街道办事处(镇人民政府)在征求相关业主、居民委员会的意见后确定。

一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业服务企业提供物业管理服务。

一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

 

第二节  业主大会筹备组

第十三条 成立业主大会和产生筹备组的条件

百分之二十以上业主可以向街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会提出成立业主大会的书面要求。

已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,或者首套房屋出售并交付使用已满两年的,业主可以向街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会提出成立业主大会的书面要求。

符合前两款情形之一的,街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会应当在三十日内指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

第十四条 业主大会筹备组的组成及产生方式

业主大会筹备组由业主代表、建设单位、居(村)民委员会代表以及街道办事处(镇人民政府)代表七至十五人组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的百分之六十。居(村)民委员会代表担任筹备组组长,组织、协调业主大会的筹备工作。筹备组中的业主代表,由街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会组织业主推荐产生。

业主为法人或者其他组织,委托其工作人员参加筹备组的,应当提交书面委托书。

筹备组成员名单及简历应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会协调解决。

建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料(包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等)、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件,并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

业主大会筹备组应当对业主资料保密,不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。

第十五条 业主大会筹备组职责

业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内,组织召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

(三)确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数,确定首次业主大会会议表决规则;

(四)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

(五)制定业主委员会选举办法;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款(一)至(四)项内容应并书面通知全体业主。

筹备组的会议材料等应妥善保管,并于本物业区域的业主委员会成立后五日内移交业主委员会。

 

第三节  业主大会

第十六条 业主大会的职责

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

业主大会决定以下事项:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(五)选聘、解聘、续聘物业服务企业;

(六)决定住宅专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

(七)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(八)改建、重建建筑物及其附属设施;

(九)改变共有部分的用途;

(十)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

(十一)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

决定各个事项的具体条件按本条例第二十一条执行。

第十七条 业主大会会议

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经业主委员会决定或者百分之二十以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的,业主可以向物业所在地街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会提出协助要求,街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会应当协调组织召开。

第十八条 会前备案、公告、意见收集

召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程到居(村)民委员会备案,同时在物业管理区域的显著位置公告,并书面通知全体业主。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、电子网络投票系统的形式。采用书面、电子网络等形式征求意见的,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域显著位置公示十五日。征求意见的结果在物业管理区域内显著位置公示三十日以上,业主有权查阅相关资料。

未按本条规定的程序、方式召开业主大会收集业主意见的,其结果不能作为业主大会表决结果。

第十九条 业主代表

业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字确认后,由业主代表在业主大会投票时提交。

第二十条 业主委托

业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

第二十一条  面积和业主人数的确定

业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的建筑面积计算;尚未登记的,暂按测绘机构的实测建筑面积计算;尚未实测的,暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。

建筑物总面积,按专有部分面积之和计算。

(二)具有构造和利用上的独立性、能够排他使用并登记成为特定业主所有的车位、摊位等特定空间计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

(三)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。

(四)一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一个行使表决权,但共有人所代表的业主人数为一人。

(五)总人数,按照前项统计总和计算。

第二十二条  投票

业主大会会议表决采用记名投票的方式。

任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管,以备查询。

选举(换届)业主委员会委员进行投票表决时,未参与表决的业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定。业主大会的其他表决事项,未参与表决的业主的投票权数不可计入已表决的多数票,按弃权票处理。

第二十三条  表决事项

首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决,并选举业主委员会。表决情况及结果应当在物业管理区域显著位置公示,业主有权查询相关材料。

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序,业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定。

 

  业主委员会

第二十四条  业主委员会的职责

业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生。业主委员会履行下列职责:

(一)召集和主持业主大会,向业主大会报告工作;

(二)执行业主大会会议的决议、决定;

(三)代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用;

(五)协助制订重大维修工程项目年度计划,协调、处理涉及物业管理的共同事务;

(六)监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用;

(七)组织业主委员会的换届选举工作;

(八)督促业主、物业使用人遵守管理规约;

(九)筹集和使用住宅专项维修资金;

(十)对公共收益进行管理;

(十一)听取业主的意见和建议,接受业主、业主大会和有关部门的监督;

(十二)配合街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会做好物业管理工作,接受街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会的监督、指导;

(十三)配合政府行政管理部门、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作;

(十四)调解业主之间因物业使用产生的纠纷;

(十五)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

业主委员会对全体业主负责,接受业主监督。业主委员会不得从事经营活动。

业主委员会每年十二月向业主大会作工作报告,工作报告报送街道办事处(镇人民政府)和居(村)民委员会,并在物业管理区域显著位置公示。

第二十五条  业主委员会的组成及选举方式

业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成,每届任期不超过五年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会委员候选人由居(村)民委会组织业主推荐方式产生。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。

业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票多少顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

第二十六条  业主委员会委员候选人的资格

业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵纪守法、热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有较强的社会公信力和组织能力;

(三)具有必要的工作时间;

(四)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;

(五)业主大会议事规则规定的其他条件。

业主在本物业管理区域内存在以下行为之一的,不得成为任业主委员会成员候选人:

(一)欠缴住宅专项维修资金、违法出租房屋、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用功能且拒不改正的,损坏房屋承重结构的。

(二)连续欠缴物业服务费六个月及以上或累计欠缴物业服务费十二个月及以上。

业主委员会委员候选人应书面承诺,自愿成为业主委员会委员,愿意在任期内积极为业主服务,保证公正廉洁、勤勉尽责。

第二十七条  业主委员会备案

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,提交以下资料备案:

(一)业主大会议事规则、管理规约;

(二)业主大会的会议记录、会议决定和会议表决结果;

(三)业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况、分工安排。

居(村)民委员会加具意见后,到街道办事处(镇人民政府)备案,街道办事处(镇人民政府)应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。

业主委员会收到备案回执后,应将备案情况告知物业服务企业,并在物业管理区域的显著位置公告。

业主委员会换届或备案情况发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五天日内向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)重新备案,并报送居(村)民委员会。

第二十八条  分期开发的业主委员会产生和委员增补

分期开发的物业管理区域符合本条例第十三条第二款规定的,可以在分期开发期间成立业主大会,选举产生业主委员会。

分期开发的物业管理区域已交付物业的业主选举业主委员会委员及候补委员的,应当按照未交付物业所占物业管理区域总面积的比例为尚未交付物业的业主预留名额。

新一期的业主入住后,应当增补业主委员会委员和候补委员,但增补后的业主委员会委员不得超过十五人。

第二十九条  业主委员会换届

业主委员会任期届满三个月前,应当组织换届筹备小组,成员包括街道办事处(镇人民政府)代表、居(村)民委员会代表、业主委员会成员,由居(村)民委员会代表担任组长。筹备小组负责换届具体工作,组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,可以由物业所在地的居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下,组织换届选举工作。

因客观原因未能选举产生新一届业主委员会、业主委员会委员人数不足业主大会议事规则约定的业主委员会总人数的二分之一或不足法定最低人数五人的,可以由物业所在地的居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

业主委员会应当在任期届满三日内,将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。对不按时移交的,可以申请街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会督促其移交;对拒不移交的,可以请求公安派出所协助移交。届满没有成立的,上述资料交由居(村)民委员会代管。

第三十条 工作经费、工作补贴

业主委员会日常工作经费和工作补贴由公共收益列支或由全体业主承担,经费和补贴的筹集、管理和使用由业主大会决定。

业主委员会成员可以根据业主大会议事规则领取适当工作补贴。

业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公布经居(村)民委员会确认的工作经费和工作补贴的使用情况,接受业主监督。

第三十一条  业主委员会会议

业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,可以召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定或者使用印章必须经全体委员过半数同意,作出的决定在物业管理区域的显著位置公布。

召开业主委员会会议前,应当告知物业管理区域所在地的居(村)民委员会,并听取居(村)民委员会的建议。

业主委员会会议应当有书面记录,经出席会议的委员签字后存档。

业主委员会作出的决定应当于决定产生起三日内在物业管理区域内显著位置公告七日。业主委员会作出的决定应以书面形式告知居(村)民委员会。

第三十二条  禁止性行为

业主委员会及委员应当遵守法律法规和管理规约、议事规则,不得有下列行为:

(一)未经业主大会表决通过,擅自决定选聘、续聘、解聘物业服务企业;

(二)挪用、侵占业主共有财产;

(三)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

(四)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费、提供优惠价格或免费的停车等有关便利;

(五)在担任业委会委员期间连续欠缴物业服务费三个月及以上或累计欠缴物业服务费六个月及以上;

(六)欠缴住宅专项维修资金、违法出租房屋、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用功能且拒不改正的,损坏房屋承重结构的;

(七)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

(八)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第三十三条  业主委员会委会职务中止、终止

业主委员会委员有下列情况之一的,其委员职务自行终止:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)丧失民事行为能力的;

(三)任职期间被依法追究刑事责任的;

(四)以书面形式向业主大会、业主委员会提出辞职请求的,并办理好移交手续;

(五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

业主委员会委员有下列情况之一的,经业主委员会会议决定中止其委员职务。经业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:

(一)不履行委员职责的;

(二)利用委员资格谋取私利的;

(三)拒不履行业主义务的;

(四)侵害他人合法权益的;

(五)本人及其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职的;

(六)违反本条例第三十二条的情形,或因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第三十四条  业主委员会委会职务递补和公告

业主委员会委员职务终止,有候补委员的,由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告,并报送居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)。

职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。拒不移交的,可以请求居(村)民委员会、公安派出所协助移交。

第三十五条  业主委员会委员补选

业主委员会委员缺员,由候补委员递补后仍不足五人,或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

业主委员会委员超过五人不足十五人需要增补的,按照前款规定增补。

 

第三章  公共收益管理

第三十六条  公共收益的范畴

物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入(以下称“公共收益”)归全体业主所有。业主委员会、物业服务企业应当配合相关行政管理部门的公益宣传工作。公益宣传不能附带商业广告。

利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并依法办理相关手续。所得公共收益依法归全体业主共有,存入公共收益独立账户。业主大会可以委托具有资质的会计师事务所对公共收益进行财务管理和审计。

第三十七条  公共收益的用途

公共收益主要用于以下几个方面:

(一)维修、更新、改造、增设共用设施设备;

(二)业主公益活动的开展;

(三)业主委员会的工作经费和补贴;

(四)补充住宅专项维修资金;

(五)业主大会议事规则约定的其他事项。

第三十八条  公共收益的管理主体

已成立业主委员会的,可由业主委员会对公共收益进行管理;未成立业主委员会的,可由物业服务企业对公共收益暂行管理。居(村)民委员会对业主委员会、物业服务企业进行监督。

第三十九条  公共收益及公示

已成立业主委员会的,公共收益用于第三十七条所列情形时,由业主大会或业主委员会根据议事规则在公共收益独立账户中使用。业主委员会应当每季度的开支情况报居(村)民委员会备案,并在物业管理区域的显著位置公示。

未成立业主委员会的,物业服务企业应当将物业管理区域内的公共收益单列账户管理,每季度的开支情况报建设单位和居(村)民委员会备案,并在物业管理区域的显著位置公示。业主委员会成立后,经业主大会同意,物业服务企业应当将经审计的公共收益的历年收支情况及剩余款项移交业主委员会。

第四十条 公共收益账户管理及分配 

业主委员会成立后,依法依约属于全体业主的公共收益,应统一纳入公共收益独立账户管理。若委托物业服务企业对共有部分进行经营的,公共收益分配应考虑物业服务企业在公共收益经营中的成本,具体收益分配由业主委员会与物业服务企业协商确定。

 

第四章  前期物业管理

第四十一条  前期物业企业选聘方式

新建住宅物业应当实行前期物业管理。预售住宅物业的,建设单位在领取《商品房预售许可证》之前,应当按照《前期物业管理招投标管理办法》,通过招投标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理,并签订前期物业管理委托合同。现售住宅物业的,建设单位应在权属初始登记前完成前期物业招投标工作。

连续两次公开招投标投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业,经物业所在地的区房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

分期开发的住宅物业,应以物业管理区域的总规划范围进行前期物业管理招投标,不得分期招投标。

前期物业管理招投标由招标单位在市房地产行政主管部门专家库抽取专家,由房地产行政主管部门监督招投标过程。

第四十二条  前期物业合同内容

前期物业服务合同应当对前期物业管理范围、管理服务事项、服务标准、收费标准、双方的权利义务、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、合同解除、合同终止的处理方式等内容作出约定。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应与前期物业服务企业签订前期物业服务合同。

第四十三条  前期物业合同终止及后续处理方式

前期物业服务合同期限未满,业主大会召开会议并选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,前期物业服务合同终止。

前期物业管理合同期满,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,原合同权利义务自动延续至业主大会作出续聘或选聘决定为止。

前期物业管理合同期满,原物业服务企业不能按原服务内容、收费标准继续提供服务的,若已符合本条例第十三条规定可成立业主大会但尚未成立的,由居(村)民委员会代行业主委员会职责组织召开业主大会,重新选聘物业服务企业;若未达到本条例第十三条业主大会成立条件的,按本条例第四十一条规定由建设单位重新选聘物业服务企业。

重新选聘物业服务企业的相关情况应在小区公示并书面告知业主。

第四十四条  建设单位预售公示

建设单位在预(销)售物业时,必须在销售现场显著位置公示前期物业服务合同、规划设计要点、规划总平面图,规划总平面图应当特别标示物业服务用房、配电房、水泵房、垃圾房等的位置。

当物业服务用房用于员工饭堂、员工宿舍等可能对业主造成影响的用途时,应在销售现场显著位置公示。

第四十五条  临时管理规约

建设单位在预(销)售物业之前,应当制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害业主的合法权益。建设单位应当在销售现场公示临时管理规约。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。临时管理规约至管理规约生效时自动终止。

第四十六条  前期物业服务合同、临时管理规约备案

建设单位应当于物业预(销)售前将前期物业服务合同、临时管理规约等材料报物业所在地的区房地产行政主管部门备案。

第四十七条  物业服务用房

建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例,在物业管理区域内配置物业服务用房,最低不少于五十平方米;其中,业主委员会办公用房最低不少于十平方米。分期开发建设的物业,建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。

物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于四层。

物业服务用房的所有权属于全体业主,物业服务企业可根据规划部门核定的用途,将物业服务用房用作为本物业管理区域提供服务的企业员工的办公、宿舍、饭堂等,不得挪作他用。

物业服务用房不得分割、转让、抵押。未经区房地产行政主管部门同意,物业服务用房不得变更位置。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库、架空层、夹层和人防工程等,以及室内层高不足三米的房屋不得作为物业服务用房。

第四十八条 规划房管部门对物业规划设计方案的审批核查

规划行政管理部门应依照法律法规及本条例的规定审批新建物业规划设计方案。

规划行政管理部门在规划许可、验收过程中,应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置、用途等是否符合规划设计指标。

建设单位应将物业服务用房的面积、位置及具体用途在设计方案中载明。

先期开发部分未配置或配置不足物业服务用房的,建设单位应临时配置或补充配置。

第四十九条  建设单位向物业服务企业的资料移交

物业服务企业承接物业时,应当会同居(村)民委员会对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料,并向居(村)民委员会提供经双方确认的资料移交清单:

(一)物业管理区域划分资料;

(二)物业的报建、批准文件,竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(三)设施设备买卖合同及安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

(六)物业及配套设施的产权清单;

(七)物业服务用房的清单;

(八)业主清册;

(九)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

建设单位、物业服务企业、居(村)民委员会不得泄露业主资料,物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动,并予以妥善保存,不得遗失。在前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。

第五十条 业主投诉的处理

物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议,及时处理业主投诉,改进物业管理服务。

物业服务企业不及时处理业主的投诉的,居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)、物业所在地的区房地产行政主管部门应当及时协调处理;对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的,物业所在地的区房地产行政主管部门应当责令其限期整改,物业服务企业应当按期整改。

 

第五章  物业管理服务

第五十一条 选聘续聘物业服务企业方式

经过业主大会决定选聘物业服务企业,业主委员会应当将物业服务招标方案(选聘方案)和物业服务合同草案的内容在物业管理区域的显著位置公示,征求业主意见。公示时间不得少于十五日。

经过业主大会决定续聘物业服务企业,业主委员会应当将物业服务合同草案内容在物业管理区域的显著位置公示,征求业主意见。公示时间不得少于十五日。

第五十二条  招投标或邀标选聘物业服务企业

业主委员会根据业主大会的决定,采取公开招投标或者邀请招标的形式选聘物业服务企业的,业主委员会在市房地产行政主管部门的专家库抽取专家进行评标。招投标或者邀请招标所产生费用由全体业主承担。

业主委员会根据业主大会的决定,不采取公开招投标或者邀请招标的形式的,应提供三家或以上的物业服务合同供业主大会表决。

上述活动由街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会进行监督指导。

第五十三条  物业服务合同备案

业主委员会与新选聘、续聘的物业服务企业签订物业服务合同后,物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报物业管理区域所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。

第五十四条  物业服务合同履约保证金

业主委员会可以在物业服务合同中约定物业服务企业提交一定数额的物业服务履约保证金。

第五十五条  物业服务合同终止告知义务及后续处理

物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会和居(村)民委员会。

业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,原合同权利义务自动延续至业主大会作出续聘或选聘决定为止;如原物业服务企业不愿意继续提供服务的,由居(村)民委员会代行业主委员会组织召开业主大会,重新选聘物业服务企业

业主大会决定不再接受原物业服务企业服务的,原物业服务企业不得强行提供物业服务,不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。

第五十六条  提前终止服务合同的处理

物业服务合同一方要求提前终止服务合同的,应当提前3个月书面通知对方,并书面抄送居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)和区房地产行政主管部门,同时在物业管理区域显著位置公示。

责任方依照法律法规的规定或物业服务合同的约定承担违约责任。

第五十七条  物业服务企业突然终止服务的处理

物业服务企业因为被吊销、被解聘、解散或者单方撤出物业管理区域的,为避免物业服务终止,业主委员会经街道办事处(镇人民政府)同意,可以直接委托新的物业服务企业暂行管理,但应在临时物业服务合同中约定,该合同于业主大会选聘物业服务企业后合同生效之日自动终止。业主委员会应当自上述事件发生之日起三个月内按照本条例规定重新选聘物业服务企业。

第五十八条  物业服务企业撤场移交资料

物业服务企业撤场时,应当向业主委员会移交下列资料和财产,并配合新物业服务企业做好交接工作。经交接双方确认的移交资料清单报送居(村)民委员会。

(一)第四十九条规定的资料;

(二)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

(三)物业服务用房;

(四)物业管理服务期间配置的固定设施设备;

(五)其他应当移交的资料和财产。

如物业管理服务期间配置的固定设施设备是由原物业服务企业出资或垫资建设的,应由全体业主承担相应费用。

第五十九条  物业服务企业不交接的处理

物业服务合同期限届满或依法终止,原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主大会决定有异议等为由拒绝办理交接。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,应当依法提起诉讼或者申请仲裁,不得强行接管。街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第六十条 新物业服务企业的交接查验

新物业服务企业承接物业时,应当在业主委员会、居(村)民委员会的监督下与原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

查验时,业主委员会应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等,并由查验人共同签字。查验记录同时报送街道办事处(镇人民政府)和居(村)民委员会。

新的物业服务企业和原物业服务企业对查验结果存在争议的,应当在查验记录中载明,并明确解决办法。

第六十一条  物业服务企业治安管理义务

物业服务企业应当做好物业管理区域内的公共秩序维护维护工作,协助公安部门维持物业管理区域内治安秩序,依法依约进行值班、巡逻工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应根据本条例第五条规定的部门职责,及时向有关行政管理部门报告,并协助开展救助工作。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当承担相应的法律责任。

第六十二条  物业服务企业禁止的行为

物业服务企业不得有下列行为:

(一)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人;

(二)挪用或擅自使用住宅专项维修资金;

(三)擅自改变物业服务用房用途;

(四)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有建筑和共用设施用途;

(五)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;

(六)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;

(七)物业服务合同终止时,不按规定办理查验移交手续;

(八)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标;

(九)物业服务合同未依法终止而退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为;

(十)限定业主购买其指定的经营者(服务提供者)的商品或者服务;

(十一)其他严重损害业主权益的情形。

第六十三条  物业服务企业考核、满意度测评及检查

业主委员会应当在居(村)民委员会的指导下,每年对物业服务企业的合同履行情况进行年度考核。每年至少开展一次业主满意度测评工作。

住宅小区没有成立业主委员会的,物业服务企业应当在居(村)民委员会的指导监督下,组织业主满意度测评。

街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会不定期对本辖区内各个小区的物业服务情况进行检查。

年度考核结果和满意度调查情况应当在物业管理区域的显著位置公示,并在本市物业服务企业信用信息平台予以公布。

第六十四条  纠纷解决方式

业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务,协调、处理业主、物业使用人对物业管理服务的投诉。

街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会应当建立物业纠纷调解机制,及时协调解决物业纠纷。

对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的,物业管理区域所在地的街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期整改,物业服务企业应当按期整改。

业主认为物业服务企业违反合同约定的,可向当地人民法院提起诉讼。

 

第六章  物业的使用和维护

第六十五条  物业管理区域内禁止性行为

物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

(二)违反法律法规以及管理规约,改变物业用途;

(三)将没有防水要求的房间或者阳台等改为需要做防水处理的卫生间、厨房或其他用途,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

(四)破坏或者擅自改变房屋外观;

(五)违法搭建建筑物、构筑物;

(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;

(七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(八)损坏或者擅自占用物业管理区域的道路、场地;

(九)擅自改变公共建筑和共用设施的用途;

(十)损毁树木、园林;

(十一)生产、储存、经营易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,存放、铺设超负荷物品;

(十二)乱丢垃圾,高空抛物;

(十三)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风;

(十四)擅自摆摊设点,无序停放车辆;

(十五)在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(十六)占用、堵塞、封闭消防通道,在消防通道上设置路障,损坏、挪用或者停用消防设备;

(十七)占用公用绿地种植蔬菜、果树;

(十八)违反规定饲养动物;

(十九)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告物业管理区域所在的居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府),居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)应当及时处理。

第六十六条  装修规定

业主或者物业使用人进行物业装饰装修,应当遵守法律法规、管理规约和物业服务合同的约定。

业主或物业使用人应当与物业服务企业签订室内装饰装修管理协议,申报登记装饰装修方案,物业服务企业对装修行为进行监督,对隐蔽工程和防水工程进行现场检查。

物业服务企业对违反法律、法规和管理规约规定的装饰装修行为,应当劝阻、制止,并及时报告有关行政管理部门依法处理。

装修期间业主的装修物料搬运,由业主自行负责。建设单位和物业服务企业不得指定装修物料搬运队伍。物业服务企业应当做好配合和服务工作,在物业管理区域显著位置公示装修搬运指引、管理部门投诉电话等内容。发生、发现装修搬运欺行霸市行为的,物业服务企业应及时报告公安部门处理。

第六十七条  装修物料搬运规定

装修期间搬运物料应遵守如下规定:

(一)业主聘请专业队伍搬运装修物料时,需配合物业服务企业的管理;

(二)装修期间可使用电梯搬运物料。沙石、水泥等必须做好包装,严格遵守电梯限重、限高等有关规定。物业服务企业应对搬运队伍加强监督和管理。专业搬运队伍进行作业过程中,必须遵守物业管理的有关规定,做好保洁工作,禁止违法、违章搬运;

(三)在搬运作业期间造成共用部位、共用设施设备损坏的,由行为人承担赔偿责任,业主承担连带责任。

第六十八条  维修责任划分

房屋的维修责任,按照下列规定划分:

(一)业主专有部分由业主自行维修,毗连部位按照《中华人民共和国物权法》执行;

(二)共用物业的维修、更新、改造和养护费用,由共有该物业的业主按照拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担;

(三)单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护费用,由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例共同承担;

(四)属于人为损坏的,由损坏者负责修复,并赔偿损失;

(五)物业管理区域内的供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备,按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的,不得要求物业服务企业或者业主维修养护,不得从住宅专项维修资金中列支。

第六十九条  维修义务和责任人追责

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

业主、物业使用人对其负有维护责任的物业,应当按照有关规定和管理规约以及住宅养护标准,定期维修养护。

物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。

物业出现安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益时,责任人应当及时维修养护。当责任人不履行维修养护义务时,已成立业主委员会的,由业主委员会协调改正,责任人拒不改正的,经业主委员会同意或者按照管理规约规定,由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施,费用由责任人承担;未成立业主委员会的,由居(村)民委员会协调改正,拒不改正的经居(村)民委员会同意或者按照管理规约规定,由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施,费用由责任人承担。

物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当予以赔偿。

因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因,造成房屋、设施设备等损害的,责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

第七十条 维修费用公示和管理

物业服务合同应当约定物业服务企业每月用于共用部位、共用设施设备的维护、维修的费用标准。物业服务企业应当每季度在物业管理区域内的显著位置对共用部位、共用设施设备的维护、维修费用的使用情况进行公示。前期物业管理阶段由建设单位和居(村)民委员会监督,业主委员会成立以后,由业主委员会和居(村)民委员会共同监督。

前期物业管理阶段,每月维护、维修费用不足部分在共有收益独立账户中支出,多余部分滚存入下月维护、维修费用中继续使用。前期物业服务企业退出管理区域,维护、维修费用有结余的,应由建设单位、居(村)民委员会共同监督,交存入共有收益独立账户中。

业主委员会根据业主大会决定,聘请物业服务企业的物业管理阶段,每月维护费用不足的,可由物业服务企业申请,业主委员会批准,经居(村)民委员会证明,在共有收益独立账户中支出。每月的维护、维护费用有结余的,由业主委员会、居(村)民委员会共同监督物业服务企业交存入共有收益独立账户中。

第七十一条  住宅专项维修资金制度

物业维修实行住宅专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照法律、法规规定交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、银行审核、政府监督的原则。

住宅专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账,并按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

第七十二条  住宅专项维修资金交存时间和标准

建设单位应当在办理商品房预售许可前到区房地产行政主管部门申请建立住宅专项维修资金账户。业主应当在办理商品房预(销)售合同备案前交纳住宅专项维修资金,资金缴款凭证作为合同备案条件之一存档。

建设单位对其自留或自用房产办理权属初始登记时,按法律、法规交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金交存标准由市房地产行政主管部门另行规定。

第七十三条  住宅专项维修资金使用

住宅专项维修资金的使用按以下规定执行:

(一)用于物业管理区域共用设施设备的维修、更新、改造等,物业服务企业提出使用方案,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,将表决结果在物业管理区域显著位置公示三十日;

(二)用于单幢房屋共用设施设备的维修、更新、改造等,业主委员会配合物业服务企业征询该幢物业业主意见,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后,按本条第(一)项使用;

(三)当发生危及房屋安全、人身安全的紧急情况时,按照第七十四条执行;

(四)当住宅专项维修资金余额不足交存额百分之五十时,业主委员会组织业主大会确定续筹方案;当住宅专项维修资金余额不足交存额百分之三十时,只能用于紧急维修。

第七十四条  紧急维修

依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当进行的紧急维修,相关业主不能及时统一意见的,业主委员会、居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)和相关职能部门应当督促业主或者相关责任人限期维修,也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核后,经居(村)民委员会加具证明意见,从公共收益账户中或住宅专项维修资金账户中列支,涉及专有部分的开支由相关业主分摊,费用支出情况向业主公示。

发生下列危及房屋使用和安全的紧急情况,按照相关职能部门或有相应资质的鉴定机构的意见,需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的,按照上述规定使用住宅专项维修资金:
  (一)天面、外墙防水损坏造成渗漏的;
  (二)电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的;
  (三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

(四)由于共用供电设施设备损坏导致供电中断的;
  (五)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身安全的;
  (六)小区专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

(七)严重影响房屋使用和安全的其他情形。

第七十五条  住宅专项维修资金续筹

住宅专项维修资金可以采用一次性续筹,也可以在缴交物业服务费的同时按比例计收等方式续筹。

住宅专项维修资金续筹方案需经业主大会讨论通过。

业主委员会每年将交存情况报送居(村)民委员会。

第七十六条  住宅专项维修资金管理

业主大会成立后,经业主大会决定,可按法律、法规规定将住宅专项维修资金划转给账目管理单位管理。

业主委员会代为管理住宅专项维修资金,由专户管理银行委托有资质的审计机构对住宅专项维修资金收入、支出进行审价、审核、审计。

第七十七条  住宅专项维修资金使用情况公示

住宅专项维修资金已移交业主委员会进行管理的,业主委员会应当每半年在物业管理区域内的显著位置对住宅专项维修资金的使用情况进行公示,报街道办事处(镇人民政府)备案,报送居(村)民委员会。

第七十八条 住宅专项维修资金转移

业主转让物业时,其交存的住宅专项维修资金余额不予退还,一并转让给新业主。

 

第七章  物业服务收费管理

第七十九条 物业服务收费构成

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设备的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)物业共用部位、共用设备及公众责任保险费用;

(七)办公费用;

(八)管理费分摊;

(九)物业服务企业固定资产折旧;

(十)经物业服务企业与业主协商同意后的其它费用。

第八十条 物业服务收费价格

行业协会定期公布不同区域的物业服务收费价格信息。前期物业服务收费由建设单位与前期物业服务企业参考上述价格信息签订前期物业服务合同,相关价格信息应在物业服务合同中予以说明。

业主大会成立后,业主委员会根据业主大会的决定,与物业服务企业签订物业服务合同。物业服务收费以及停车服务费价格由双方根据市场价格协商决定。

第八十一条 物业服务收费计费方式

物业服务收费根据建筑面积计收,预收物业服务费总额不得超过三个月。未出具产权证的以物业买卖合同中记载的建筑面积为准。物业服务费计价单位为元/每月每平方米建筑面积。

物业服务收费按《商品房买卖合同》或《前期物业服务合同》的约定开始计收。

第八十二条  物业服务收费公示

物业服务收费实行明码标价,收费公示的样式、内容由区价格管理部门监制。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示,报区价格管理部门备案。

第八十三条  物业服务收费方式

物业服务收费可以采取酬金制或者包干制等形式。

酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。
  包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。

物业服务企业实行酬金制收费方式的,物业服务的各项资金应当按规定建账立制,其收支情况接受业主委员会、居(村)民委员会的监督。物业服务企业应当每季度公布经业主委员会确认的收支情况。

实行酬金制收费方式的,物业服务企业收支情况应当进行年度审计。前期物业管理阶段由物业服务企业委托有资质的审计机构进行,费用由全体业主分摊;已成立业主委员会的,由业主委员会委托有资质的审计机构进行。审计结果予以公示并报送居(村)民委员会。

实行包干制的物业服务收费,不含公用水电费,各区另有规定或双方另有约定的除外。物业服务企业应当每半年公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额,按照实际费用和约定的方式向所有相关业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。公用水电没有独立设置计量表的,不得向业主分摊公用水电费用。

实行包干制的物业服务收费,不含小区绿化物养护、园林水池喷泉、物业管理办公室、员工宿舍、员工饭堂、值班室、保安亭、以及小区喜庆活动、宣传、装饰等用水用电,其费用由物业服务费列支,不得向业主分摊。

业主、业主委员会或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况,以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出书面异议时,物业服务企业应当自收到书面异议之日起七日内答复。

第八十四条  物业服务费交纳义务 

业主应当根据物业服务合同约定,按时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带责任。物业产权转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

已竣工但未出售或者尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费必须由建设单位全额交纳。建设单位依法依约交付物业之日起物业服务费用由业主承担。

第八十五条  最终用户收费

物业管理区域内,供电、供水、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,建设单位应该为最终用户单独安装各收费单位确认的计量器具。物业服务企业接受委托代收费用的,可以向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费或水电周转金。

住宅物业的最终用户,按照下列规定确定:

(一)专有部分以单个业主作为最终用户;

(二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;

(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

第八十六条 商业、公益用途的物业及其配套设施物业服务收费

物业管理区域内的商铺、办公用房等物业按质价相符、协商一致的原则,由上述物业的业主与物业服务企业协商确定合理收费标准。

住宅小区内教育和医疗卫生配套设施的物业服务收费,可参考该小区最低住宅物业服务收费标准和物业服务实际情况,由物业服务企业与业主或物业使用人协商约定。

第八十七条  装修保证金

房屋交付使用并经业主办理装修申报手续后,业主进行房屋装修的,物业服务企业为避免业主(或装修企业)在装修过程中改变、损害小区共用部位、共用设施,可依据价格管理部门规定的程序、标准向业主(或装修企业)收取装修保证金。

除上述收费项目外,物业服务企业不得强制收取其他任何与装修相关的费用。

物业服务企业在收取装修保证金前应与业主(或装修企业)以书面形式约定双方的权利、义务、违规处理、装修保证金退还及业主(或装修企业)不履行义务导致装修保证金不能退还时的处理方式等内容。装修完工后,如业主(或装修企业)未造成共用部位和共用设施设备损坏的,物业服务企业应自检查合格之日起五个工作日内全额退还装修保证金;造成损坏后,如责任人修复或折价赔偿的,其装修保证金可在修复或赔偿后的五个工作日内退回。否则,装修保证金将按双方约定的方式保管,暂不予退还。

装修产生的垃圾,由业主自行清运的,物业服务企业不得强行收取清运费;业主自愿委托清运的,清运费由双方约定。

第八十八条  物业服务收费价格调整

物业服务企业需重新约定收费,或有百分之二十以上业主提议调整收费标准的,应综合物业服务成本和业主满意度测评结果,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。物业服务企业将业主表决结果在物业管理区域显著位置公示三十日,将新的收费标准向所属区价格管理部门备案,并报送居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)、区房地产行政主管部门。

对物业服务收费有争议的,业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业,可以向物业所属区价格管理部门申请协商调解。

物业服务企业与业主委员会之间对收费不能达成共识时,经双方出具委托书后,可委托有价格成本审核资质的中介机构进行成本审核,根据成本审核结果自行协商。仍不能达成共识的,可向物业所属区价格管理部门提出核定收费标准的申请。

第八十九条  欠费处理及告知义务

当发生业主不按合同约定的时间和标准交纳物业服务费时,业主委员会应当配合物业服务企业督促业主缴交。

业主拖欠物业服务费,物业服务企业可以通过法律途径追讨物业服务费。

业主出租物业,应当将管理规约告知承租人,承租人应当遵守管理规约。

自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,买受人或承租人应当将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。

第九十条 撤出后欠费的追缴

物业服务企业退出管理区域时,业主欠交物业服务费等费用的,原物业服务企业可以依法追讨,业主委员会、居(村)民委员会、新的物业服务企业应当予以协助。

 

第八章  行业管理

第九十一条 信用信息平台和档案建立

市房地产行政主管部门负责本市房地产行业企业信用信息的管理工作,建立房地产行业企业信用信息平台和信用档案并向社会公示。

市房地产行政主管部门制定房地产行业企业信用信息评分管理办法,对物业服务企业进行信用等级评定,评定结果作为物业服务企业评优、参与物业管理项目招投标等活动的重要参考依据。

第九十二条  信用信息档案的载入及用途

物业服务企业的违规行为、重大投诉、安全责任事故等,由居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)核实后,报区房地产行政主管部门载入企业的信用档案。

物业服务企业不履行本条例第五十条规定不及时处理业主的投诉,或经区房地产行政主管部门责任限期整改而逾期不整改的,载入企业的信用档案。

本条例第六十三规定的业主委员会对物业服务企业的年度考核报告和满意度调查情况,载入企业的信用档案。

物业服务企业不履行本条例第六十五条、第六十六条规定的劝阻、制止、及时报告义务的,由相关行政管理部门报区房地产行政主管部门载入企业的信用档案。

物业服务企业信用档案作为物业服务信用等级评定参考依据。

第九十三条  行业协会的职责

行业协会履行以下职责:

(一)保障物业服务企业依法执业,维护行业合法利益;

(二)总结、交流物业服务工作经验,推广先进物业服务技术;

(三)制定并监督执行本行业诚信管理办法、行业规范和处分规则;

(四)组织行业业务培训和职业道德、从业纪律教育,进行考核;

(五)对物业服务企业实施奖励和惩戒;

(六)受理对物业服务企业投诉或者举报,调解物业服务活动中发生的纠纷;

(七)发布物业服务收费信息。

第九十四条  行业协会处分

行业协会发现会员企业有以下情形的,应视情节分别作出通报批评、公开谴责、取消会员资格等处分:

(一)违反法律法规规定的;

(二)违反本条例的;

(三)违反行业诚信管理办法、行业协会章程或其他行业规范的;

(四)严重违反社会公共道德、职业道德和纪律的;

(五)其它应受处分的违规行为。

行业协会对会员企业作出处分后,应当将该信息载入企业的信用档案,并报送区房地产行政主管部门。

物业服务企业被取消会员资格的,二年内不得参加本市物业服务招标投标,业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。

第九十五条  行业协会的加入

物业服务企业应当自成立之日起三个月内加入行业协会。

异地物业服务企业在为本市提供物业服务之日起三个月内应当加入本市行业协会。

第九十六条  未加入行业协会的处理

物业服务企业未加入行业协会的,区房地产行政主管部门应当对其记入企业的信用档案。

 

第九章  法律责任

第九十七条 泄露业主资料的法律责任

业主大会筹备组成员违反本条例第十四条规定,故意泄露业主资料,将本条例第十四条第四款规定的资料用于与业主大会筹备无关活动的,由区房地产行政主管部门处以一万元罚款。

业主委员会委员违反本条例第三十二条规定,故意泄露业主资料的,由区房地产行政主管部门处以一万元罚款。

建设单位、物业服务企业违反本条例第四十九条第三款规定,故意泄露业主资料的,由区房地产行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款,并对直接责任人员处以五千元罚款。

第九十八条  违反公共收益规定的法律责任 

任何单位或个人违反本条例第三十六条、第三十八条、第三十九条、第四十条规定公共收益使用程序,由区房地产行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,对责任单位处于五万元以上十万元以下的罚款,对责任人处以五千元罚款。

任何单位或个人违反本条例的规定,挪用或者侵占公共收益的,由区房地产行政主管部门追回挪用或侵占的公共收益,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用、侵占数额二倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究责任单位或责任人的刑事责任。

第九十九条  违反住宅专项维修资金规定的法律责任

业主委员会违反本条例第七十五条、七十六条、七十七条规定未将缴存情况报送居(村)民委员会的,未依法管理住宅专项维修资金的,或未将住宅专项维修资金使用情况进行公示、备案、报送的,由区房地产行政主管部门责任限期改正;逾期未改正的,对责任人处以五千元罚款。

任何单位或个人违反本条例的规定,挪用或侵占住宅专项维修资金的,由区房地产行政主管部门追回挪用或侵占的住宅专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用或侵占数额二倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第一百条 未备案前期物业服务合同、未备案公示临时管理规约的法律责任

建设单位违反本条例第四十五、四十六条规定,未将前期物业服务合同或临时管理规约报区房地产行政主管部门备案并公示的,由区房地产行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以五万元以上十万以下罚款。

第一百○一条 违法选聘物业服务企业的法律责任

业主委员会违反本条例第五十二条规定选聘物业服务企业的,由区房地产行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,对责任人处以五千元罚款。

第一百○二条 物业服务合同未备案的法律责任

物企服务企业违反本条例第五十三条规定,未将物业服务合同报街道办事处(镇人民政府)备案的,由区房地产行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以五万元以上十万元以下罚款。

第一百○三条 未劝阻、制止违法行为的法律责任

物业服务企业违反本条例第六十五、六十六条规定,未对违法行为予以劝阻、制止的,或者未及时报告居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)处理的,由区房地产行政主管部门责令限期改正,可处五万元以上十万元以下罚款。

第一百○四条 未交纳、续筹住宅专项维修资金的法律责任

业主违反本条例第七十二条规定,未按规定交纳住宅专项维修资金的,由区房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,可处应交住宅专项维修资金数额一倍以下的罚款。

业主违反本条例第七十五条规定,未根据业主大会通过的方案续筹住宅专项维修资金的,由区房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,可处应交住宅专项维修资金数额一倍以下的罚款。

第一百○五条 未公示物业服务费收支情况的法律责任

物业服务企业违反第八十三条第四款规定未按季度公布物业服务费收支情况的,由区房地产行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以五万元以上十万元以下罚款。

第一百○六条 业主不履行义务时的处罚措施

业主违反本条例第六十五条规定、欠缴住宅专项维修资金、违法出租房屋、连续欠缴物业服务费六个月及以上或累计欠缴物业服务费十二个月及以上的,由区房地产行政主管部门将其作为个人不诚信行为记录于市民征信档案。

第一百○七条 业主大会、业主委员会委员的法律责任

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区房地产行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定或者行为侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销或请求损害赔偿。

业主委员会作出的决定或行为违反有关规定造成他人损害的,签名同意该决定的或作出该行为的业主委员会委员为责任人,承担相关法律责任。

第一百○八条 对有关人员的处罚

物业管理行政管理部门工作人员、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会物业管理工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位或者上级管理部门对负有责任的管理人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

第一百○九条 其他处罚规定

《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及其他有关法律、法规和规章已有处罚规定的,从其规定。

第一百一十条 记入征信系统或信用信息平台

对违反本条例的个人或责任人,其违法行为记入个人征信档案;对违反本条例的物业服务企业、建设单位,其违法行为记入企业信用档案。

 

第十章  附则

第一百一十一条 制定示范文本

市房地产行政主管部门应当制定临时管理规约、管理规约、首次业主大会会议表决规则、业主大会议事规则、业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办法、物业服务合同等示范文本。

第一百一十二条 制定具体办法

业主大会、业主委员会组建和日常工作的管理,住宅专项维修资金的归集、使用、监管,以及物业服务行业的管理,相关具体实施细则由市房地产行政主管部门制定。

第一百一十三条 参照执行

非住宅物业管理,参照本条例执行。

第一百一十四条 施行日期

本条例自公布之日起施行。